新亭东山港大开发之后，新亭经济崛起即日可待，两地的经济联系日益密切，渡口交通的压力渐大，效率也不高，这时候两地正酝酿修筑跨江大桥，也使两省的高速公路网先在小江的下游闭合起来。只是小江下游水面宽广，建桥跨径超过一千四百米，再加上两边与桥体相接的高等级公路，整个工程的投资超过二十亿。
新亭的财政能挤出一分钱都要用在东山岛建港工程上，对海州来说，与新亭衔接又不是十分的迫切，即使全部都由海州来掏腰包，桥建成的收益该如何分成又是头疼的问题，准备工作一直在做，只是一直拖着没有拍板。
前江路再往东，就是蓝白相间、鳞次栉比的工厂区，倒是新区的中心在象山的东麓，给山体挡住看不到。
沙田旧城改造算是世纪锦湖地产进行大规模社区建设的第一次试验，海州工业新区内锦湖国际新城的建设则是第二次展露拳脚。国际新城动工时，还是宏远名下的项目，后期才给整合到世纪锦湖地产旗下，不过两者也没有多大的区别。
如今海州是锦湖的制造中心、大本营，锦湖国际新城建设之初就是为锦湖在新区的员工提供一处安家落户的地方，建设标准之高是海州当前大多数小区绝无法比拟的，直接拿香港成熟社区的蓝图建造。
最初为了解释建设经费的问题，锦湖各成员企业向每个购房员工提供十万元的无息贷款作为预付房款供给宏远建设，解决了前期的建设经费问题。
象山东麓的象山苑与新锦广场、世纪锦湖大酒店以及新区行政大楼等建筑建成之后，新区初成规模，而象山苑住宅质量与社区环境以及新区未来的发展空间也吸引了许多外部购房者的青睐，特别是在新区内工作的人。新元电器等新区有实力的公司后期逐渐加入到锦湖国际新城的建设计划中来，由公司出面组织员工向世纪锦湖地产预付房款并提供担保订购得优质低价房源。
锦湖国际新城二期工程完工后，象山苑、南苑、西苑、丽景新苑四大社区以及新锦广场等附属商业设施占地总面积已经超过四千亩，居住人口接近六万。
由于入住人群收入水平比较高，消费活跃，新锦广场、商业走廊、商店街等附近商业设施又经过精心的规划，租金收益相对较高，此时的租金收益就已经超过沙田旧城改造项目的一倍。
张恪想起九六、九七年时，象山一到夜间就人去山空，整个象山森林公园都是幽山旷谷，只有会夜游的男女出没其间，谁能想象到现在夜景璀璨，已经是海州都市夜生活最重要的去处之一，竟还有人想出悬崖餐厅这样的主意来。
锦湖国际新城三期、四期工程计划是要将环象山区域建设成可以容纳二十万人居住的繁荣之都，除了住宅部分之外，还将联合其他开发公司再共同兴建一批的商贸写字楼与商业建筑，将锦湖国际新城打造成海州的新商贸中心。
锦湖国际新城可以说是世纪锦湖进行大规模住宅社区集群建设的第二次试验，锦湖国际新城三期项目才会大批量向外部提供优质房源，前期多少有些集资建房的性质在内。
金山晨曦社区包括灾后重建捐建部分与纸厂职工住宅区改建部分，整个社区的规模也非常的庞大。
相反的，世纪锦湖地产在建邺湖商圈项目上，主要是以商业地产开发为主，住宅部分仅包括燕园与东湖公寓十二栋高层公寓楼。
东山岛建港已经进入第二个年头，电厂、千万吨级钢铁产业基地、东山造船基地、中国海洋石油服务基地等一批重特型项目也相继破土动工，与之配套的居住社区以及行政商贸区建设也必须要提上日程了。张恪今天赶去新亭就是为东山临港新城的规划稿定稿一事，因为车祸堵路临时回到海州，准备明天起早再赶去新亭东山不迟。
大规模造城，抑制在商品住宅销售上的利润贪念，将收益重心放在附属商业设施的增值上，迅速形成居住规模，从附属商业设施获得稳定而长期的租金收益，应该是一种可行的商业模式。前几次的试验也可以看到造城的规模越大，商业聚集作用越强，附近商业设施的价值就越高；越早形成居住规模，也越早形成稳定的租金收益，但是这一切都必须以强大的资本作后盾。
即使世纪锦湖的净资产已经超过二十亿，但是仅锦湖国际新城三期以及湖东商圈的后续建设已经让世纪锦湖有些捉襟见肘了，更何况还要承揽规模一点都不比锦湖国际新城与湖东商圈小的新亭临港新城的建设任务？
新亭地方财力都集中支援东山岛建港工程的主体工程建设，临港新城还必须由世纪锦湖地产垫资建设，张恪心里暗叹：大家都将锦湖当成现金奶牛来挤，锦湖剩下计划中还有六亿美元剩余，不过也都划给锦湖商事在珀斯的先期矿业投资了。现在挤三五亿还是能挤出来，但是新亭临港新城垫上三五亿只能让项目堪堪启动起来，要想现金流达到平衡，差不多要先垫进去十五、二十亿的巨资。
要想以这种商业规模来抑制区域房价的快速上涨并且保障一定的商业利益，差不多要有上百亿的资本进行运作才会有一定的把握，世纪锦湖手头的资金都不足八亿，关键湖东商圈项目里有许多商业地产还想囤在手里，势必还将进一步挤占有限的资金。
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