随着满洲领主制经济的瓦解，旗人内部经济关系发生了深刻的变革。大批非正身旗人（即非自由民）的后裔——开户人，以及一部分户下人的经济、政治地位，有了明显提高：乾隆初年，清政府正式允许包衣佐领下人与旗分佐领下人互为婚姻。不久，将畿辅官庄、王庄中的大批壮丁放出为民，旗下开户人也获得“出旗为民”的权利。乾隆年间几次动帑回赎旗地，其中，“奴典旗地”（即旗下奴仆和开户人典买正身旗人的土地）多达五六千顷，约占当时回赎旗地总额的1/4。[92]反映出一部分非正身旗人经济地位的崛起。与此同时，以宗室王公为主体的部分上层旗人，在地主经济的发展中实力不断壮大，成为富甲天下的大地主，但也有不少贵族子弟，由于种种缘故家境败落，不得不典卖祖业。乾隆二十四年（1759）宗室诺穆谨的一件卖地契这样写着：“立卖地契人系镶红旗包衣常兴佐领奉恩将军诺穆谨，今有本身地……陆顷玖拾玖亩贰分，情愿卖与本旗满洲额尔青额佐领下闲散成禄名下永远为业，言定卖价纹银肆千两整”；嘉庆十六年（1811）宗室成英的一件卖契的契文为：“今据镶蓝旗宗室常龄佐领下奉国将军宗室成英有老圈地陆段十顷叁拾亩……卖与正白旗包衣贻恭佐领下候补主事那兴阿名下，价银壹千伍百两。”奉国将军是宗室封爵的第十一级，奉恩将军是第十二级，两位卖主都是有爵位宗室，而成为他们买主的，一位是旗下闲散（未挑扑任何官差的普通旗人），另一位是包衣佐领下人。清初的包衣佐领下人，不过是满洲贵族的私属，迨至清朝中叶，却可以合法地契买贵族的土地。旗人土地买卖的身份限制大为松弛，据此可见一斑。满洲社会的等级分野在地主经济的发展中进行着新的组合，这种状况加快了一部分宗室成员土地的流失。[93]到了清朝末叶，很大部分宗室、觉罗已经没有了土地。
宗室、觉罗生计中的另一难题是房产的典卖。
清朝入关时，将圈占的北京内城民房分拨给旗人。明朝勋臣贵戚的豪华府第均被宗室王公占住。当时规定，八旗一品官给房20间，二品官给房15间，三品官给房12间，至八品官给房3间；拨什库（领催）、摆牙喇（护军）、披甲人各给房2间。[94]包括宗室、觉罗在内的所有正身旗人，都按照政治地位的高低分得了住房。
清朝统治者恩养宗室、觉罗“至优至渥”，圈给土地，拨给房宅，又完善恩赏制度，却不能制止他们走向畸富畸贫的分化。京城本是四方货物荟萃流转的大都会，商品经济素称发达。随着商业资本和高利贷资本的膨胀，昔年“从龙入关”的天潢子弟虽然都从国家分得室庐，但日久天长，贫困者率多转售与人。他们只好僦屋以居，并节省钱粮交纳房租。[95]尽管这种现象在乾隆年间才严重起来，它的端倪却显露于康熙初年。康熙三十四年（1695）官方调查证实：内城中无房旗人已有7000人之多。这中间自然也包括宗室成员中那些“甚贫者”。[96]他们的住房主要落入内城中满洲王公大臣之手。也就是康熙帝无可奈何之余流露的真言：“京师城内之地，大臣、庶官、富家，每造房舍，辄兼数十贫人之产，是以地渐狭隘。”[97]玄烨谕旨内未点明宗室王公，但恰恰是他们，在内城中“户舍连云”，“俸粢除日用外，皆置买田产、室庐，岁收其利”。[98]兼有大贵族、大地主、大房产主的多重身份。清朝统治者虽然看到了部分旗人失房的症结所在，却无意遏止这股咄咄逼人的兼并势头，理由是：“若复敛取房舍以给无者，譬如剜肉补疮，何益之有？”实质上是不能触犯王公贵族一丝一毫的既得利益。统治者曾试图用发放养赡银、恩赏银的办法至少缓解一部分贫困宗室、觉罗子弟的燃眉之急，但杯水车薪，不能从根本上解决失房问题，反而眼睁睁看着这个问题愈演愈烈。乾隆五十一年（1786），觉罗景文、景和兄弟将自置房一处典给旗人舒宁阿，“典五年银到许赎”。但五年赎期到后，他却放弃了回赎权利，并写立了改典为卖契。契文如下：
立字人系镶蓝旗忠禄佐领下闲散觉罗景文同弟景和，将自置灰房一间空院一块，于乾隆五十一年二月十六日典与正红旗满洲吉兰太佐领下舒宁阿名下为业，现今实在无力回赎，情愿典主遵例过税。
嘉庆二年十月二十五日
立字人景文（押）
立字人景和（押）
契书中“实在无力回赎”六字，道出了宗室、觉罗改典为卖，将房屋所有权完全放弃时的普遍原因。除了“典”外，还有“老典”、“卖”，反映了房屋所有权转让的多种形式。仅据笔者所见，清代北京宗室、觉罗的典、卖房契至少有四五十件之多。其中时间最早的为雍正八年（1730）正月正红旗觉罗博诺卖房契，时间较晚的有光绪十九年（1893）十月正白旗已故博启善之妻爱新觉罗氏卖房契。买房者中既有旗人也有民人；既有贵族，也有平民和旗下包衣。早期典、卖房的主要是一些闲散宗室、觉罗，嘉、道以降，不少宗室王公如绮贝勒、贝勒、公爵德寿等都加入到出卖房产者之列。[99]乾隆五十年（1785）宗室华贵的卖契这样写着：“立卖房契人系镶蓝旗洋森佐领下宗室华贵，有自置房壹所共计拾玖间，坐落在阜成门内孟端胡同中间路北，今情愿过税卖与正红旗包衣吉兰太佐领下候补笔帖式七十四名下永远为业（下略）”；道光十七年（1837）九月宗室奎铭的一件卖契契文为：“立卖字人镶红旗六族宗室华德佐领下四品宗室奎铭，今将自置房壹所坐落在东拴马桩路西……共计房拾肆间，今卖与正蓝旗包衣王名下为业。”作为这两位天潢贵胄买主的，均是包衣佐领下人。这与旗地买卖中并行不悖的变化相得益彰，均反映了旗下非正身人经济、政治地位的提高与部分旧贵族的破落。
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